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La Coctelera

PERI TIZIANO-DULCINEA DE MADRID

UNA ESTAFA MUY BIEN URDIDA

25 Julio 2014

RESUMEN DE LA HISTORIA DEL PERI TIZIANO-DULCINEA DE MADRID

1.-ORIGEN.

El Ayuntamiento de Madrid decidió realizar un PERI (Plan Especial de Reforma Interior) en la zona y concibió inicialmente la gestión del PERI mediante el procedimiento de Expropiación, basándose en que dicho PERI no era económicamente viable. Es en ese momento cuando, ante el temor que la palabra suscita, y la pequeña cuantía de las indemnizaciones previstas interviene COURBASA. Ésta propone a los vecinos el cambio de sistema, pasando su gestión a un sistema de Compensación y añadiendo un contrato con ella, que garantizaría la permanencia de los vecinos en el barrio. Este es el sistema finalmente adoptado.

De acuerdo con lo anterior, los vecinos entregarían sus propiedades recibiendo a cambio una vivienda nueva de igual superficie a la aportada, libre de cargas y una plaza de aparcamiento en la zona. Esta vivienda no es ni de lujo ni más grande de la que tenían. Los vecinos no pretenden, por tanto, tal y como se ha repetido, hacer negocio. Sólo pretenden seguir teniendo una vivienda en la zona. Courbasa asegura la viabilidad de su gestión con el resto de edificabilidad no adjudicada a los antiguos propietarios y con las plazas de aparcamiento (en origen 900) que se pueden obtener en el polígono del PERI.

Con los contratos suficientes, COURBASA propone al Ayuntamiento las bases y estatutos del PERI, que éste acepta, pese a que no se hace mediante el sistema habitual, Normalmente, los propietarios no dejan de serlo en ningún momento, ya que primero son propietarios de sus fincas de origen y posteriormente de las fincas resultantes. No es el caso del PERI, donde las aportaciones a la Junta de Compensación fueron traslativas de la propiedad, que quedó en manos de COURBASA. La Junta de Compensación se constituye en Marzo de 1995.

Esta característica será determinante para todo el desarrollo posterior y la real sustracción de los terrenos y su desprotección en el Registro de la Propiedad. Los propietarios pactaron en escritura pública la cesión de sus participaciones a cambio de la vivienda futura. Al no poderse realizar una división horizontal previa al levantamiento de las nuevas viviendas, este pacto no accede al Registro, aunque las copias de las escrituras se envían al Ayuntamiento y constan en el expediente. COURBASA logra reunir, con su gestión en el tiempo, hasta el 96,85% de las participaciones.

Por cierto, en este pacto con COURBASA el Ayuntamiento obtiene una cesión superior de terrenos a los que la Ley del Suelo establecía. Es curioso que a pesar de que el Ayuntamiento pensaba que el PERI no era viable, le quita más terrenos de los que la ley exige, lo cual compromete su propia viabilidad al restarle edificabilidad.

2.-GESTIÓN DE COURBASA.

COURBASA construye los bloques que se ceden al Ayuntamiento para realojos y prácticamente completa el bloque 12, aunque no lo termina y con una pérdida de edificabilidad superior al 10%, y el aparcamiento en un 75%.

COURBASA obtiene en el año 2.000 un préstamo promotor por 39 millones de euros con el B. Popular Hipotecario, con garantía hipotecaria sobre todos los terrenos del PERI distintos de los que deben entregarse al Ayuntamiento.

3.- APARICIÓN DE BERNARDO MARTÍN MORENO.

D, Bernardo Martín Moreno, un promotor sevillano, compra en 2.002 las acciones de COURBASA, pasando a controlar la Junta de Compensación. Las actuaciones que realiza el nuevo propietario de las participaciones de la Junta de Compensación han demostrado que estaban dirigidas a obtener tesorería por medio del PERI, y dedicarla a otros negocios ajenos al PERI, o simplemente a su enriquecimiento.

Cuando Bernardo Martín Moreno comienza a actuar, tiene el 96,85% de las participaciones de la Junta de Compensación y los terrenos del PERI son propiedad de ésta. A partir de este momento realiza algunas operaciones societarias: cambia el nombre de COURBASA por el de Quantia Inversiones y aporta (el 7-2-2003) a Somersen (posteriormente denominada Somersen Inmobiliaria y después Promociones y Obras Tiziano) los derechos en la Junta de Compensación mediante el sistema, fiscalmente favorable, de aportación de rama de actividad.

El nuevo propietario asume, y así se lo comunica a los afectados, la totalidad de los compromisos adquiridos por COURBASA. Los propietarios entienden que se cambia de “gestor”, no que se altera la naturaleza del compromiso adquirido. Cuentan con que Quantia asuma la gestión de la Junta de Compensación con las características propias de ésta y no como si de una entidad mercantil se tratase, en cuyo caso habría sido necesario tomar precauciones y garantías complementarias, al no estar presente el Ayuntamiento.

4.- PRÉSTAMO DEL BANCO PASTOR

Para perpetrar la apropiación de los terrenos sin entregar a cambio las viviendas y aparcamientos a los afectados del PERI, Bernardo Martín Moreno necesita un colaborador: y ahí interviene el Banco Pastor.

Somersen adquiere a lo largo del 2.003 el resto de los derechos de la Junta de Compensación, condición necesaria para una posterior operación de transmisión de los terrenos aunque en el momento del préstamo faltaba un pequeño porcentaje. A pesar de esto el Banco Pastor hipoteca en Julio de 2.003 y hace una extraña subsanación en Septiembre cuando ha adquirido la totalidad de las participaciones.

El 16 de Junio de 2003 se transmiten, de forma insólita, los terrenos de la Junta de Compensación a Somersen, de forma que se sustituyen los derechos en la Junta de Compensación por la titularidad de la propiedad de los terrenos. En esta escritura actúan en nombre de la Junta de Compensación un colaborador habitual de Bernardo Martín Moreno, previamente nombrado a tal efecto, y por Somersen el propio Bernardo Martín.

Los nombramientos de cargos en la Junta de Compensación, que sirven para esta actuación, se realizan en una asamblea en Sevilla, no en Madrid, a la que no fue convocado el Ayuntamiento de Madrid (como establecen los estatutos), realizada sin convocatoria previa y dándole el carácter de universal sin que acudieran el 100% de los afectados del PERI.

Los préstamos del Banco Pastor se conceden con garantía de los bloques 2, 7, 8, 11 y 12 del PERI y se escrituran el 23 de julio de 2.003.

Además estos préstamos y su proceso de concesión tienen otras características que suponen indicios de que se concedieron en fraude de acreedores:

4.1- Fechas de la operación. Basta ver el corto espacio de tiempo de las diversas actuaciones para entender su irregularidad. Hay que tener en cuenta que el solicitante era cliente nuevo, tanto la sociedad como sus gestores o grupo de empresas.

- La propiedad se transmite a Somersen el 16 de junio de 2.003.

- Los préstamos se presentan por el cliente 11 y 14 de julio, según la documentación del propio banco a la causa, en la hoja “Comunicación resolución operación de riesgo”

- Según las actas de resumen de la Comisión de Riesgos esta operación se resuelve el 29 de Julio, también aportado a la causa.

- Sin embargo las operaciones de préstamo se escrituran el 23 de Julio, es decir antes de la aprobación.

No es razonable esta celeridad dada la complejidad del asunto. No se puede analizar por la oficina, elevarlo al director regional o de zona, realizar el informe, que lo estudien la comisión de riesgos, la asesoría jurídica y la comunicación con Banco Popular para las cancelaciones en esos plazos, sobre todo teniendo en cuenta el importe de la operación. También, por un mínimo de prudencia, deberían haber indagado sobre la situación urbanística de las fincas que hipotecaban: licencias, gastos de urbanización pendientes en el PERI, etc. La única conclusión posible es que la operación estuviera preparada desde antes incluso de la escritura de adquisición de la propiedad por Somersen y que esta transmisión fuera una condición impuesta por el banco para desvincular a la Junta de Compensación de la propiedad.

4.2- Finalidad de la operación. Se conceden a un cliente nuevo para cancelar otros préstamos en situación irregular en otro banco (algunos de los préstamos del Banco Popular habían incurrido en causa de amortización anticipada), doblando el importe y con garantía de las mismas fincas y sin condiciones para la disposición excepto en el bloque 12 que ya estaba prácticamente terminado. Esto es insólito en la práctica bancaria: un banco puede a regañadientes entregar dinero nuevo para arreglar una situación difícil de un préstamo propio, pero no de otro banco y menos sin control de la finalidad del dinero entregado.

4.3- Las cuantías y la disposición de los préstamos. Dividamos en dos partes, una formada por las parcelas sin edificar y la otra para el bloque 12, en avanzado estado de construcción y el aparcamiento.

Respecto a los solares parcelas 2, 7, 8 y 11, veamos cuantías

Parcela Préstamo Pastor Préstamo Popular

2 2.090.000 1.096.240

7 7.362.000 7.360.000

8 8.456.000 6.888.627

9 6.132.000 2.532.677

Total 24.040.000 17.879.544

Es decir, cuando la finalidad de los préstamos, según el cuadro resumen de la Comisión de Riesgos del banco, es exclusivamente cancelar los préstamos del Popular, ¿por qué se entregan 6,16 millones de euros de exceso?, es decir un 24% más de lo necesario. Parece que nadie hizo una simple suma. Las explicaciones del a la sazón consejero delegado Fulgencio García Cuellar en su comparecencia en el juzgado de lo mercantil, fueron que así se funciona a veces en los préstamos suelo. Es una tomadura de pelo: no se concede un préstamo para comprar suelo al propietario del suelo. La disposición de estos préstamos fue total e inmediata.

Veamos las otras parcelas. En el aparcamiento la hipoteca del Popular era 8.293.967. La finalidad reconocida en el mismo documento de la Comisión de Riesgos era cancelar la hipoteca y terminar el aparcamiento. Sin embargo se entregaron de forma inmediata 14 millones de euros, dejando sólo 500.000 € pendientes de la certificación final de obra. En este tipo de préstamos promotor la banca siempre paga contra certificaciones de obra para asegurar el cumplimiento del la finalidad del préstamo, aquí se entregaron 5,7 millones al prestatario sin ningún control.

En la parcela 12 que ya estaba prácticamente terminada y con algunas viviendas vendidas con hipotecas del Popular subrogadas, quedaban pendientes de amortizar 7,44 millones. Se concede un préstamo de 38,73 millones, teóricamente préstamo promotor, en el que se difiere el pago de 8.698.000 € contra certificaciones de obra y finalización de la obra. Es decir se reciben 22,6 menos 9,6 millones que se dejan en depósitos a plazo o fondos de inversión en el Pastor, sin que esté condicionada su disposición. Es decir se entregan 13 millones más sin control.

En resumen, por el total de las operaciones de préstamo y excluyendo depósitos a plazo la liquidez entregada sin finalidad conocida ni control es nada menos que 24,86 millones de euros. Es una verdadera locura desde el punto de vista bancario.

4.4- Tasaciones. También aportadas por el banco a la causa. Su fecha es 11 de Julio, lo que aparentemente quiere decir que las encargó el cliente y no el banco. Curioso que el banco consintiera esto a un cliente nuevo.

Esto se ratifica en las declaraciones en el juicio del tasador y de Campo Insua, representante del Pastor, sin embargo este último alude a que como la tasación la aporta el cliente hacen otra para ratificarla. Esto tiene que ser falso o se realiza posteriormente a la contratación del préstamo, ya que no hay tiempo material desde el 11 de Julio; por otra parte el banco aporta al juzgado solamente las iniciales de Eurotasa.

Estas tasaciones no mencionan cuestiones como las hipotecas pendientes. Aunque afirman que las fincas están incluidas en el PERI Tiziano-Dulcinea, no hacen ninguna averiguación sobre el grado de desarrollo y cumplimiento del PERI, cosa que tiene importancia ya que los costes de urbanización y otras obligaciones del PERI deben ser sufragados por los propietarios de las parcelas y por tanto influye en su valoración. Tampoco indagan en el Ayuntamiento sobre licencias en trámite y otras menudencias. Cogen el Plan General y con la edificabilidad valoran.

4.5- Título de propiedad. En la tasación que aportan a la causa como la que utilizaron para la concesión y en el Registro de la Propiedad en el momento del supuesto estudio del préstamo todavía aparecía como propietaria la Junta de Compensación. Por tanto es inevitable que el banco estudiara el título de adquisición de las propiedades por Somersen. Pues bien este título transmite la propiedad por el exótico concepto de “asignación de edificabilidad”. El teórico negocio jurídico es que Somersen, como propietario de las participaciones de la Junta, tiene la edificabilidad de los terrenos y la Junta de Compensación su propiedad, cambian entonces edificabilidad por propiedad, como si la edificabilidad no fuera algo inherente al terreno y por tanto a la propiedad. Es por tanto un negocio sin causa o una donación encubierta prohibida a una Junta de Compensación. Esta escritura otorgada ante el notario Romero Candau está en la documentación de la demanda.

Parece claro indicio de que cuando se produce la transmisión de los terrenos a Somersen, la operación ya estaba en estudio en el Banco Pastor y que es una exigencia del banco que tiene por objeto desvincular los terrenos de la Junta de Compensación y facilitar la apariencia de tercero hipotecario de buena fe del Banco Pastor, ya que en caso contrario tendría que estudiar a la propia Junta de Compensación y las obligaciones con los aportantes defraudados.

4.6- Las personas que intervinieron en el préstamo en representación del Banco Pastor son las mismas que lo hicieron con anterioridad en el Banco Popular, que cambian de entidad. Concretamente el Consejero Delegado del Banco Pastor, Fulgencio García Cuellar ocupaba el mismo puesto en el Popular; también otros ejecutivos como José María Vicente el director de zona, que intervino en la concesión del primitivo préstamo del Banco Popular y por tanto sabía las obligaciones con los aportantes. Todo esto se deduce de la declaración de García Cuellar. Se van, o los invitan a irse, del Popular y se llevan o probablemente les obligan a llevarse el “marrón” al Pastor.

En poco más de un año el consejero delegado y algunos de sus colaboradores que entraron con él salen también del Pastor. Parece que las operaciones extrañas empiezan a tener efectos en la morosidad. Esto lo reconoce García Cuellar en su declaración en el juzgado de lo mercantil.

Evidentemente estas operaciones han incurrido en morosidad y acabarán perjudicado al banco, lo que no excluye su responsabilidad dado que las personas que lo realizaron eran directivos de la entidad y nada menos que como consejero delegado o jefe de zona.

4.7- Plazo. Se conceden, para cumplir con las obligaciones del PERI, con el brevísimo plazo de amortización de dos años, lo cual los convertía de origen en incobrables.

4.8- La documentación financiera del préstamo. Banco Pastor, aunque se resistió, tuvo que entregar la documentación que sirvió para la concesión del préstamo al juzgado de lo mercantil. Su análisis es muy revelador.

El balance que aporta la sociedad prestataria Somersen, y por tanto es el que sirve para el análisis de la empresa, es a 31-12-2.002. A esa fecha su capital social es de 7.381.335 €, pero en febrero de de 2.003 absorbe a Quantia Inversiones (que es la nueva denominación de Courbasa) por el sistema fiscalmente favorable de aportación de rama de actividad. Esta sociedad aportaba precisamente los terrenos del PERI objeto del préstamo. Con ello su capital social se triplicó, pasando a 21.499.335 €. Este incremento de balance producido en febrero no motivó que en julio, para estudiar el préstamo, se le pidiera un balance actualizado aunque no fuera de final de año o en su defecto el balance de Quantia. Es decir que concedieron el préstamo sin echar un vistazo al balance de la sociedad, ya que una observación muy ligera habría bastado para que comprobaran que en el balance de la sociedad que habían presentado no estaban en él ni los inmuebles del PERI ni los préstamos del Popular. Puede que fuera por las prisas o porque en la información de Quantia aparecían las obligaciones con los otros aportantes y el banco ya no sería un tercero de buena fe. ¿Es posible dar un préstamo de 77 millones de euros a una sociedad sin dar un vistazo a su balance?

El resto de la documentación consiste en pura publicidad y diseño por ordenador: supuestos proyectos futuros de obras en terrenos que no aparecían en los balances ni eran propiedad de la solicitante.

Una oficina bancaria o un responsable de zona no se atreven a presentar una operación tan poco estudiada y documentada. Solo se explica si es una operación que viene de “arriba”: que esté aprobada y ordenada por la dirección.

4.9- Resumen. Todo lo anteriormente explicado demuestra que hay una serie de indicios más que concluyentes de que los directivos del Banco Pastor que intervinieron en la operación conocían la existencia de las obligaciones que sobre el suelo y la edificabilidad tenía la sociedad hipotecante, anteriores a su préstamo hipotecario y que ya eran exigibles por incumplimiento e idearon una operación para defraudar los derechos de los propietarios originales.

No tiene sentido que una operación bancaria que es un auténtico desaguisado mantenga la situación de crédito privilegiado en perjuicio de los terceros defraudados.

El resultado es que el dinero recibido no se ha invertido en el PERI salvo una ínfima parte que se dedicó a la terminación del bloque 12. El resto se diluyó entre las diferentes sociedades del entramado de BMM.

5.- ACTUACIONES DE BERNARDO MARTÍN MORENO

Salvo la terminación del bloque 12, no se realiza ninguna obra en el PERI desde su entrada en 2.002. Lo que sí hace es intentar la venta de dos parcelas del PERI: la del bloque 7 se llega consumar y la del bloque 2 queda en compromiso. También enajena aproximadamente una tercera parte de los pisos en el bloque 12, el único construido. Por todo ello parece que la intención de cumplir con el PERI y atender a los compromisos con los propietarios iniciales ha sido nula.

Consecuentemente con estas actuaciones, Promociones y Obras TIZIANO (antigua SOMERSEN) a pesar de la entrada de financiación, suspende pagos y entra en Proceso Concursal, con un plan de viabilidad voluntario inaceptable para los Propietarios.

Antes y después de entrar en situación concursal Bernardo Martín Moreno ha realizado una serie de movimientos como intercalar sociedades, traspasos de activos entre sus sociedades, donaciones a entidades a él vinculadas, cambios constantes de nombre y domicilio de sus empresas, etc, que a los propietarios les parecen en realidad un auténtico alzamiento de bienes. La misma presentación del concurso no deja de ser una maniobra para ganar tiempo, desaparecer y eludir la entrega de las viviendas comprometidas. Por alguna de estas actuaciones como administración desleal, aplicar bienes de la sociedad a pagar deudas ajenas, traspasar bienes por precio notoriamente inferior al de mercado ha sido condenado por el juez del concurso al pago a la sociedad concursada de 35 millones de €. Es decir, además de sus ilícitas actuaciones en el PERI efectuó una descapitalización de la sociedad, en casi todos los casos beneficiando a sus propias sociedades o fundaciones, que también las tiene como tapadera.

6.- ACTUACIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Los afectados presumen que el Ayuntamiento, ajeno y desinformado de todo este proceso, no ha ejercido la tutela correspondiente a la ejecución del PERI. Se puede resumir en dejación de funciones:

Ha contemplado sin intervenir las actuaciones de Courbasa y Bernardo Martín Moreno, que han ocasionado un retraso increíble en el PERI, que a 19 años de su aprobación continúa empantanado.

No ha reaccionado cuando o no se le convocaba o no se le invitaba a las reuniones de la Junta de Compensación, siendo obligatoria su asistencia a ellas.

Cuando advierte, por la reclamación de uno de los afectados, que no recibe las cuentas anuales de la Junta de Compensación, contesta que se las reclame a ésta pero no se le ocurre exigir a dicha Junta que envíe una copia al Ayuntamiento, ni preguntar cómo pudieron aprobarse sin su presencia. Ignora las auditorias correspondientes a cada ejercicio y lo que de ellas debería deducirse.

En el expediente no consta reclamación alguna a la Junta, ni a Somersen por ninguno de los incumplimientos del PERI. Solo reacciona abriendo un procedimiento de incumplimiento a instancias de los afectados ante la situación planteada y procedimientos legales emprendidos.

Sigue sin hacer nada Incluso desde que, forzado por el concurso de acreedores, inicia en Julio de 2.006, el expediente de incumplimiento. En Mayo comunica en una reunión con la Asociación de afectados que va a proceder a valorar el PERI, sin que hasta la fecha se haya hecho ni siquiera eso.

Los afectados han intentado con reiteración que ayude a dar viabilidad al PERI con actuaciones como modificar la edificabilidad, atender gastos de urbanización, etc., coordinándose con el juez. Todo ello vinculado a que se acuerde un convenio y por tanto que B. Pastor modifique su postura intransigente y maximalista. La respuesta como siempre han sido buenas palabras e inacción. Ni siquiera han elaborado una propuesta para discutirla.

7- ACTUACIONES JUDICIALES

Los afectados conocen la magnitud del problema cuando el Banco Pastor empieza las ejecuciones de hipotecas y como consecuencia Bernardo Martín Moreno decide presentar en Julio de 2.006 concurso de acreedores de Promociones y Obras Tiziano, que es como ahora se llama Somersen. Constituyen una asociación de afectados para dar la vuelta a ésta situación. El periplo judicial durante este tiempo es agotador por lo que sólo incluiremos lo más relevante.

7.1- Las ejecuciones hipotecarias. Como ya hemos dicho los afectados se enteran de lo que está pasando cuando empiezan las ejecuciones hipotecarias, que tienen un procedimiento procesal que no admite prácticamente ninguna oposición. Las ejecuciones de hipoteca a instancia del Banco Pastor se ven en los juzgados 31 y 32 de Madrid. En estos juzgados se ha producido una situación verdaderamente curiosa. La Ley Concursal al ser un procedimiento universal, es decir sobre todos los bienes del deudor, atribuye al juez que conoce del concurso la facultad de decidir si los litigios sobre bienes del deudor que estén en otros juzgados deben ser traídos al concurso (art. 56). El juez del concurso decidió en cumplimiento de sus facultades que se suspendieran los procedimientos hipotecarios en los juzgados citados y los reclamó. Los jueces hicieron caso omiso. Tuvo el juez del concurso que plantear un conflicto de jurisdicción ante la Audiencia de Madrid, que falló a su favor. A pesar de esto y con un empecinamiento cuanto menos curioso continuaron con las ejecuciones y los consecuentes lanzamientos de los afectados de sus casas, lo que ha producido daños irreparables y ha puesto a algunos de los afectados literalmente en la calle.

Todos los procedimientos y recursos que los abogados de los afectados y la propia Administración concursal han planteado a estos dos juzgados se han desestimado y encima con condena en costas, y en algunos casos con resoluciones en ambos juzgados que son copia literal entre ambos sin ni siquiera disimulo. Este comportamiento ha ocasionado una situación de indefensión en la que un juzgado que no es competente para conocer el asunto puede ignorar una resolución del juzgado competente, además de una resolución de un Tribunal superior; sin que ni el juzgado competente, ni la Audiencia Provincial, ni la Administración Concursal, ni los afectados, tengan posibilidad de recurso.

Los afectados plantearon en consecuencia un recurso de amparo al Tribunal Constitucional en el que además del fondo del asunto se pedía como medida cautelar la suspensión de los lanzamientos previstos. El Tribunal Constitucional admitió a trámite el recurso, lo que es un hecho verdaderamente inusual, y estimó las medidas cautelares, ordenando la suspensión de los lanzamientos. La cuestión de fondo está aún por resolver.

Mientras tanto el Registrador de la Propiedad deniega la inscripción de las adjudicaciones a favor del Pastor en concordancia con el juez del concurso por el problema de jurisdicción antes señalado, la afección de todos los bienes del deudor al concurso de acreedores. El banco ha recurrido esta decisión del Registrador y los afectados recusan a los jueces del 31 y 32 porque entienden que el juez que vio los hipotecarios no puede dictar sobre la validez de los autos de adjudicación porque sería juez y parte. En las cuatro fincas afectadas que han caído en juzgados distintos se han producido 3 sentencias a favor de los afectados y una a favor del Pastor. Por una u otra de las partes, todas se han recurrido. La Audiencia ha fallado solo contra del banco. Los recursos ante el Supremo siempre han dado la razón a los afectados.

La importancia de todo lo anterior es porque se trata de evitar que el Banco Pastor inscribiera a su nombre en el Registro de la Propiedad las fincas que ya se adjudicó en los juzgados 31 y 32, que los afectados consideran incompetentes, se ha producido la adjudicación en subasta al Banco Pastor de los bloques 2,8 ,11 y parte del 12. Después venderlas libremente a un tercero de buena fe.

7.2- El concurso de acreedores. El concurso se asigna al juzgado mercantil nº 7 de Madrid. Es fácil deducir dado el tiempo transcurrido desde 2006 en que se inició que está resultando poco ágil. Ha habido multitud de incidentes así como las interferencias por la jurisdicción en los préstamos hipotecarios pero la actuación de los administradores concursales no ha sido en absoluto diligente. Hasta ahora se ha elaborado la lista de acreedores, con los diferentes incidentes que esto comporta y está pendiente de que se proponga un convenio, que dada la situación es muy difícil que salga adelante ya que el Banco Pastor, titular de las hipotecas, se ha negado de forma reiterada. Antes de abordar el convenio hay algunas cuestiones pendientes de resolver por decisiones recurridas.

Como ya se ha comentado el juez del concurso ha condenado en Julio de 2.010 a Bernardo Martín Moreno al pago de 35 millones de € a la sociedad concursada, cuyas posibilidades de ejecución son prácticamente nulas. Esto anticipa que en la pieza de responsabilidad el convenio sea considerado culpable y también sería lógico que, vista la forma en que se concedieron los créditos hipotecarios, el banco fuera considerado cómplice de la quiebra. Sin embargo los administradores concursales han ya han anticipado que no están de acuerdo en solicitarla.

Después de la insistencia por los afectados, que incluso llegó a la realización de redacción de la demanda, se planteó por la administración concursal ante el juez del concurso una demanda de rescisión de hipotecas por haberse concedido en fraude de acreedores. Inexplicablemente dejaron pasar el periodo de su presentación hasta más de seis meses después de su informe preliminar con lo que transcurrió el periodo de caducidad por lo que fue desestimada por este motivo y confirmado por la Audiencia. Es inexplicable porque los inmuebles del PERI son prácticamente los únicos bienes de la sociedad concursada y ya el informe preliminar de los administradores concursales advertía de cómo se dispuso del dinero del préstamo.

7.3- Perspectivas actuales de los procedimientos. Una vez que se desenreden y se resuelvan las cuestiones planteadas, al margen del concurso en el Constitucional y en el Supremo, los préstamos hipotecarios podrían acabar siendo ejecutados ante el propio juez del concurso sin que los afectados tengan mucha defensa jurídica.

Sólo nos quedaría a los afectados plantear en un juzgado distinto un procedimiento de nulidad de las hipotecas en el que se demandara al banco, registrador y notario. Se ha retrasado el inicio de este procedimiento por el riesgo de condena en costas que sería de una cuantía enorme. Si falla la negociación lo abordaremos. Aquí se comprueba la ventaja de la obtención de la declaración de utilidad pública de las asociaciones.

7.4- Hay abiertos procedimientos penales que no consideramos muy de interés porque la condena a un empresario insolvente no nos restituiría nuestros bienes.

En resumen, si se consuma la adjudicación de fincas al banco, se producirá la paradójica situación de que los propietarios de las fincas serán el banco o aquellos a los que ceda su posición, y la Junta de Compensación además de estar regida por una empresa en situación concursal, carecerá de los terrenos y por tanto los medios para llevar adelante el PERI, es decir urbanizar y construir.

Es decir si todo se desarrolla así:

1- Los propietarios aportaron sus propiedades.

2- Bernardo Martín Moreno obtuvo el dinero mediante el préstamo del Banco Pastor que dedicó a otras actividades.

3- El banco, como todo indica que era su intención desde el comienzo, se adjudica las fincas que luego puede transmitir.

4- El banco o aquellos a quienes transmita las fincas, intentarán pactar con el Ayuntamiento la conclusión del PERI, probablemente sin coste para el Ayuntamiento.

5- Los propietarios se quedan sin nada. Los propietarios nuevos del PERI serán ajenos al mismo

Se daría la paradoja de que en lugar de un sistema de planeamiento mediante expropiación, se transformase en una expropiación por empresas privadas sin indemnización, con el Ayuntamiento haciendo el Don Tancredo.

8.- SITUACIÓN ACTUAL

El Banco Pastor, que se había negado a cualquier entrevista con los afectados, prevaliéndose de su posición como titular de los préstamos hipotecarios ha ignorado a los afectados y ha intentado ejecutar como acreedor privilegiado.

Sin embargo después de la adquisición del Pastor por el Popular los préstamos vuelven a su acreedor original y a las mismas personas que concedieron los préstamos originales y que comprueban el desaguisado realizado por el Pastor. La actitud ha cambiado. Sea porque advierten la injusticia cometida, sea porque quieren acelerar las adjudicaciones para conseguir mejor una parte que un todo lento o incierto, sea porque quieran liberar provisiones para su cuenta de resultados, sea porque temen que abordemos el juicio de nulidad de las hipotecas, han tenido contacto con los afectados y han iniciado una negociación para satisfacer los derechos a una vivienda de los afectados. Es un camino que está resultando lento y cuyo resultado es aún muy incierto.

24 Junio de 2014

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19 Noviembre 2012

SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO CONTRA EL AYUNTAMIENTO DE MADRID

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5 Agosto 2012

LA FRACTURA DE LAS CASAS PROTEGIDAS EN EL PERI TIZIANO DULCINEA DE MADRID

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30 Julio 2012

RESUMEN DE LA HISTORIA DEL PERI TIZIANO DULCINEA DE MADRID

1.-ORIGEN.

El Ayuntamiento de Madrid decidió realizar un PERI (Plan Especial de Reforma Interior) en la zona y  concibió inicialmente la gestión del PERI mediante el procedimiento de Expropiación, basándose en que dicho PERI no era económicamente viable. Es en ese momento cuando, ante el temor que la palabra suscita, y la pequeña cuantía de las indemnizaciones previstas interviene COURBASA. Ésta propone a los vecinos el cambio de sistema, pasando su gestión a un sistema de Compensación y añadiendo un contrato con ella, que garantizaría la permanencia de los vecinos en el barrio. Este es el sistema finalmente adoptado.

De acuerdo con lo anterior, los vecinos entregarían sus propiedades recibiendo a cambio una vivienda nueva de igual superficie a la aportada, libre de cargas y una plaza de aparcamiento en la zona. Esta vivienda no es ni de lujo ni más grande de la que tenían. Los vecinos no pretenden, por tanto, tal y como se ha repetido, hacer negocio. Sólo pretenden seguir teniendo una vivienda en la zona. Courbasa asegura la viabilidad de su gestión con el resto de edificabilidad no adjudicada a los antiguos propietarios y con las plazas de aparcamiento (en origen 900) que se pueden obtener en el polígono del PERI.

Con los contratos suficientes, COURBASA propone al Ayuntamiento las bases y estatutos del PERI, que éste acepta, pese a que no se hace mediante el sistema habitual, Normalmente, los propietarios no dejan de serlo en ningún momento, ya que primero son propietarios de sus fincas de origen y posteriormente de las fincas resultantes. No es el caso del PERI, donde las aportaciones a la Junta de Compensación fueron traslativas de la propiedad, que quedó en manos de COURBASA. La Junta de Compensación se constituye en Marzo de 1995.

Esta característica será determinante para todo el desarrollo posterior y la real sustracción de los terrenos y su desprotección en el Registro de la Propiedad. Los propietarios pactaron en escritura pública la cesión de sus participaciones a cambio de la vivienda futura. Al no poderse realizar una división horizontal previa al levantamiento de las nuevas viviendas, este pacto no accede al Registro, aunque las copias de las escrituras se envían al Ayuntamiento y constan en el expediente. COURBASA logra reunir, con su gestión en el tiempo, hasta el 96,85% de las participaciones.

Por cierto, en este pacto con COURBASA el Ayuntamiento obtiene una cesión superior de terrenos a los que la Ley del Suelo establecía. Es curioso que a pesar de que pensaba que el PERI no era viable, le quita más terrenos de los que la ley exige, lo cual compromete su propia viabilidad al restarle edificabilidad.

2.-GESTIÓN DE COURBASA.

COURBASA construye los bloques que se ceden al Ayuntamiento para realojos y el bloque 12, sin finalizar y con una pérdida de edificabilidad superior al 10%, y el aparcamiento en un 75%.

COURBASA obtiene en el año 2.000 un préstamo promotor por 39 millones de euros con el B. Popular Hipotecario, con garantía hipotecaria sobre todos los terrenos del PERI distintos de los que deben entregarse al Ayuntamiento.

3.- APARICIÓN DE BERNARDO MARTÍN MORENO.

D, Bernardo Martín Moreno, un promotor sevillano, compra en 2.002 las acciones de COURBASA, pasando a controlar la Junta de Compensación. Las actuaciones que realiza el nuevo propietario de las participaciones de la Junta de Compensación han demostrado que estaban dirigidas a obtener tesorería por medio del PERI, y dedicarla a otros negocios ajenos al PERI, o simplemente a su enriquecimiento.

Cuando Bernardo Martín Moreno comienza a actuar, tiene el 96,85% de las participaciones de la Junta de Compensación y los terrenos del PERI son propiedad de ésta. A partir de este momento realiza algunas operaciones societarias: cambia el nombre de COURBASA por el de Quantia Inversiones y aporta (el 7-2-2003) a Somersen (posteriormente denominada Somersen Inmobiliaria y después Promociones y Obras Tiziano) los derechos en la Junta de Compensación mediante el sistema, fiscalmente favorable, de aportación de rama de actividad.

Quantia asume, y así se lo comunica a los afectados, la totalidad de los compromisos adquiridos por COURBASA. Los propietarios entienden que se cambia de "gestor", no que se altera la naturaleza del compromiso adquirido. Cuentan con que Quantia asuma la gestión de la Junta de Compensación con las características propias de ésta y no como si de una entidad mercantil se tratase, en cuyo caso habría sido necesario tomar precauciones y garantías complementarias, al no estar presente el Ayuntamiento.

4.- PRÉSTAMOS DEL BANCO PASTOR

Para perpetrar la apropiación de los terrenos sin entregar a cambio las viviendas y aparcamientos a los afectados del PERI, Bernardo Martín Moreno necesita  un colaborador: y ahí interviene el Banco Pastor.

Somersen adquiere a lo largo del 2.003 el resto de los derechos de la Junta de Compensación, condición necesaria para una posterior operación de transmisión de los terrenos. El 16 de Junio de 2003 se transmiten, de forma insólita, los terrenos de la Junta de Compensación a Somersen, de forma que se sustituyen los derechos en la Junta de Compensación por la titularidad de la propiedad de los terrenos. En esta operación actúan en nombre de la Junta de Compensación un colaborador habitual de Bernardo Martín Moreno, previamente nombrado a tal efecto, y el propio Bernardo Martín por parte de Somersen.

Los nombramientos de cargos en la Junta de Compensación, que sirvieron para esta actuación, se realizaron en una asamblea en Sevilla, a la que no fue convocado el Ayuntamiento de Madrid (como establecen los estatutos). La asamblea se realizó sin convocatoria previa y dándole el carácter de universal pese a que no acudieran el 100% de los afectados del PERI. Los propietarios excluidos no tienen más remedio que suponer que  fue nula y probablemente falsa en su celebración.

Los préstamos del Banco Pastor se conceden con garantía de los bloques 2, 7, 8, 11 y 12 y 12B(Aparcamiento) del PERI y se escrituran el 23 de julio de 2.003 por un total de 77 millones de euros. No cabe asomo de duda, dada su cuantía y características que, cuando se produce la transmisión de los terrenos a Somersen, la operación ya estaba en estudio en el Banco Pastor y que fue una exigencia de éste. La transmisión tenía por objeto desvincular los terrenos de la Junta de Compensación y facilitar la apariencia de tercero hipotecario de buena fe del Banco Pastor. Basta ver el corto espacio de tiempo entre ambas actuaciones, aunque el Banco Pastor sostiene que la operación se presentó el 11 de Julio y se aprobó el 22 de Julio, cosa aún más increíble dada la cuantía y complejidad de la operación.

Además estos préstamos tienen otras características que los hacen peculiares:

1-  Se conceden para dedicar una parte significativa de su cuantía a cancelar otros préstamos en situación irregular en otro banco, el Banco Popular Hipotecario, doblando el importe y con garantía de las mismas fincas, salvo el aparcamiento. Esto es insólito en la práctica bancaria.

2-  Las personas que intervinieron en el préstamo en representación del Banco Pastor son las mismas que lo hicieron con anterioridad en el Banco Popular, y que habían cambiado de entidad. Concretamente, el Consejero Delegado del Banco Pastor, Fulgencio García Cuellar ocupaba el mismo puesto en el Popular; también otros ejecutivos como José María Vicente. Se van, o los invitan a irse, del Popular al Pastor y se llevan al cliente y el "marrón" al Pastor. En poco más de un año salen también del Pastor, parece que las operaciones extrañas empiezan a tener efectos en la morosidad.

3-  Se conceden, para cumplir con las obligaciones del PERI, con el brevísimo plazo de amortización de dos años, lo cual los convertía ya de origen en incobrables.

4-  No se controla que la disposición de dinero de estos préstamos se destinen a la construcción del PERI, ya que las disposiciones son libres, salvo en el bloque 12, en que se vinculan a la terminación de este bloque, que ya estaba casi finalizado a la fecha del préstamo. Además, ¿para qué se conceden préstamos con disposiciones no vinculadas a obras de construcción si las parcelas se habían puesto anteriormente a nombre de Somersen en el Registro? Eso no es un préstamo al suelo, del que ya eran propietarios -aunque irregularmente- ni un préstamo promotor. Es un préstamo sin finalidad conocida, siendo la finalidad del préstamo lo primero que pregunta un banco cuando se solicita.

5-  Una parte significativa del préstamo del Banco Pastor, 9.000.000 € se transfiere a empresas del grupo de Bernardo Martín Moreno como pago de comisiones por supuestos servicios, según consta en el informe de la Administración Concursal.

6- Todo parece indicar que el Banco Pastor conocía la existencia de las obligaciones que sobre el suelo y la edificabilidad tenía la sociedad hipotecante, anteriores a su préstamo hipotecario y que ya eran exigibles por incumplimiento. Prueba de ello es que en el periodo de estudio de la operación los terrenos aún estaban en el Registro de la Propiedad a nombre de la Junta de Compensación y que en la propia tasación así se recoge.

Parece, por tanto, una operación diseñada para que finalice en la adjudicación de las fincas a favor del Pastor, sin la obligación que supone el cumplimiento de la entrega de viviendas a los propietarios iniciales. A los propietarios esta operación les parece un proceso emprendido por el Banco Pastor para cobrar quizás deudas anteriores u otros fines desconocidos.

5.- ACTUACIONES DE BERNARDO MARTÍN MORENO

Salvo la terminación del bloque 12, no se realiza ninguna obra en el PERI desde su entrada en 2.002. Lo que sí hace es intentar la venta de dos parcelas del PERI: la del bloque 7 se llega consumar y la del bloque 2 queda en compromiso. También enajena aproximadamente una tercera parte de los pisos en el bloque 12, el único construido. Por todo ello parece que la intención de cumplir con el PERI y atender a los compromisos con los propietarios iniciales ha sido nula.

Consecuentemente con estas actuaciones, Promociones y Obras TIZIANO (antigua  SOMERSEN) a pesar de la entrada de financiación, suspende pagos y entra en Proceso Concursal, con un plan de viabilidad voluntario inaceptable para los Propietarios.

Antes y después de entrar en situación concursal D. Bernardo Martín Moreno ha realizado una serie de movimientos como intercalar sociedades, traspasos de activos entre sus sociedades, donaciones a entidades a él vinculadas, cambios constantes de nombre y domicilio de sus empresas, etc, que a los propietarios les parecen en realidad un auténtico alzamiento de bienes. La misma presentación del concurso no deja de ser una maniobra para ganar tiempo, desaparecer y eludir la entrega de las viviendas comprometidas.

Situación actual: el Banco Pastor, que se ha negado a cualquier entrevista con los afectados, prevaliéndose de su posición como titular de los préstamos hipotecarios, ha iniciado la ejecución de las fincas del PERI. Lógicamente se está intentando evitar, por los afectados, que estas fincas se subasten o que se anulen las subastas realizadas y que se incorporen a la masa del concurso, además de otras actuaciones civiles y penales. A pesar de los esfuerzos de los propietarios se ha producido la adjudicación en subasta al Banco Pastor de los bloques 2,8 ,11 y parte del 12.

6.- ACTUACIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Los afectados presumen que el Ayuntamiento, ajeno y desinformado de todo este proceso, no ha ejercido la tutela correspondiente a la ejecución del PERI. Se puede resumir en dejación de funciones:

  • - Ha contemplado sin intervenir las actuaciones de Courbasa y Bernardo Martín Moreno, que han ocasionado un retraso increíble en el PERI, que a 14 años de su aprobación continúa empantanado.
  • - No ha reaccionado cuando o no se le convocaba o no se le invitaba a las reuniones de la Junta de Compensación, siendo obligatoria su asistencia a ellas.
  • - Cuando advierte, por la reclamación de uno de los afectados, que no recibe las cuentas anuales de la Junta de Compensación, contesta que se las reclame a ésta pero no se le ocurre exigir a dicha Junta que envíe una copia al Ayuntamiento, ni preguntar cómo pudieron aprobarse sin su presencia. Ignora las auditorias correspondientes a cada ejercicio y lo que de ellas debería deducirse.
  • - En el expediente no consta reclamación alguna a la Junta, ni a Somersen por ninguno de los incumplimientos del PERI. Solo reacciona abriendo un procedimiento de incumplimiento a instancias de los afectados ante la situación planteada y procedimientos legales emprendidos.
  • - Sigue sin hacer nada Incluso desde que, forzado por el concurso de acreedores, inicia en Julio de 2.006, el expediente de incumplimiento. En Mayo comunica en una reunión con la Asociación de afectados que va a proceder a valorar el PERI, sin que hasta la fecha se haya hecho ni siquiera eso.

7.- RIESGO A EVITAR

Si se consuma la adjudicación de fincas al Banco Pastor, se producirá la paradójica situación de que los propietarios de las fincas serán el Banco Pastor o aquellos a los que ceda su posición, y la Junta de Compensación además de estar regida por una empresa en situación concursal, carecerá de los terrenos y por tanto los medios para llevar adelante el PERI, es decir urbanizar y construir.

Es decir si todo se desarrolla según la estrategia del Banco Pastor:

1- Los propietarios aportaron sus propiedades.

2- Bernardo Martín Moreno obtuvo el dinero mediante el préstamo del Banco Pastor que dedicó a otras actividades.

3- El Banco Pastor, como todo indica que era su intención desde el comienzo, se adjudica las fincas que luego puede transmitir.

4- El Banco Pastor o aquellos a quienes transmita las fincas, intentarán pactar con el Ayuntamiento la conclusión del PERI, probablemente sin coste para el Ayuntamiento.

5- Los propietarios se quedan sin nada. Los propietarios nuevos del PERI serán ajenos al mismo

Se daría la paradoja de que en lugar de un sistema de planeamiento mediante expropiación, se transformase en una expropiación por empresas privadas sin indemnización.

8- ACTUACIONES JUDICIALES

Los afectados conocen la magnitud del problema cuando el Banco Pastor empieza las ejecuciones de hipotecas y como consecuencia Bernardo Martín Moreno decide presentar en Julio de 2.006 concurso de acreedores de Promociones y Obras Tiziano, que es como ahora se llama Somersen. Constituyen una asociación de afectados para dar la vuelta a ésta situación.

  • - El concurso se asigna al juzgado mercantil nº 7 de Madrid. Hasta ahora se ha elaborado la lista de acreedores, con los diferentes incidentes que esto comporta y está pendiente de que se proponga un convenio, que dada la situación es muy difícil que salga adelante ya que el Banco Pastor, titular de las hipotecas, se ha negado de forma reiterada
  • -

Las ejecuciones de hipoteca a instancia del Banco Pastor se ven en los juzgados 31 y 32 de Madrid. En estos juzgados se ha producido una situación verdaderamente curiosa. La Ley Concursal al ser un procedimiento universal, es decir sobre todos los bienes del deudor, atribuye al juez que conoce del concurso la facultad de decidir si los litigios sobre bienes del deudor que estén en otros juzgados deben ser traídos al concurso. El juez del concurso decidió en cumplimiento de sus facultades que se suspendieran los procedimientos hipotecarios en los juzgados citados y los reclamó. Los jueces hicieron caso omiso. Tuvo el juez del concurso que plantear un conflicto de jurisdicción ante la Audiencia de Madrid, que falló a su favor. A pesar de esto y con un empecinamiento cuanto menos curioso continuaron con las ejecuciones y los consecuentes lanzamientos de los afectados de sus casas, lo que ha producido daños irreparables y ha puesto a algunos de los afectados literalmente en la calle.

Todos los procedimientos y recursos que los abogados de los afectados y la propia Administración concursal han planteado a estos dos juzgados se han desestimado y encima con condena en costas, y  en algunos casos con resoluciones en ambos juzgados que son copia literal entre ambos sin ni siquiera disimulo. Este comportamiento ha ocasionado una situación de indefensión en la que un juzgado que no es competente para conocer el asunto puede ignorar una resolución del juzgado competente, además de una resolución de un Tribunal superior; sin que ni el juzgado competente, ni la Audiencia Provincial, ni la Administración Concursal, ni los afectados, tengan posibilidad de recurso.

Los afectados plantearon en consecuencia un recurso de amparo al Tribunal Constitucional en el que además del fondo del asunto se pedía como medida cautelar la suspensión de los lanzamientos previstos para el pasado día 21 de Noviembre. El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite el recurso, lo que es un hecho verdaderamente inusual, y  estimado las medidas cautelares, ordenando la suspensión de los lanzamientos.

Mientras tanto el Banco Pastor está intentando inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad las fincas que ya se adjudicó en los juzgados 31 y 32, que los afectados consideran incompetentes, y así poder venderlas libremente. Por otra parte,  en el juzgado mercantil avanza el procedimiento concursal, al que se pretenden traer esos mismos inmuebles. La batalla judicial continúa.

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29 Julio 2012

CUANTO MAS LEO MAS ASCO ME DA . QUE RULE.....

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29 Julio 2012

ASALTO A MANO ARMADA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

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29 Julio 2012

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