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La Coctelera

SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO CONTRA EL AYUNTAMIENTO DE MADRID

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LA FRACTURA DE LAS CASAS PROTEGIDAS EN EL PERI TIZIANO DULCINEA DE MADRID

RESUMEN DE LA HISTORIA DEL PERI TIZIANO DULCINEA DE MADRID

1.-ORIGEN.

El Ayuntamiento de Madrid decidió realizar un PERI (Plan Especial de Reforma Interior) en la zona y  concibió inicialmente la gestión del PERI mediante el procedimiento de Expropiación, basándose en que dicho PERI no era económicamente viable. Es en ese momento cuando, ante el temor que la palabra suscita, y la pequeña cuantía de las indemnizaciones previstas interviene COURBASA. Ésta propone a los vecinos el cambio de sistema, pasando su gestión a un sistema de Compensación y añadiendo un contrato con ella, que garantizaría la permanencia de los vecinos en el barrio. Este es el sistema finalmente adoptado.

De acuerdo con lo anterior, los vecinos entregarían sus propiedades recibiendo a cambio una vivienda nueva de igual superficie a la aportada, libre de cargas y una plaza de aparcamiento en la zona. Esta vivienda no es ni de lujo ni más grande de la que tenían. Los vecinos no pretenden, por tanto, tal y como se ha repetido, hacer negocio. Sólo pretenden seguir teniendo una vivienda en la zona. Courbasa asegura la viabilidad de su gestión con el resto de edificabilidad no adjudicada a los antiguos propietarios y con las plazas de aparcamiento (en origen 900) que se pueden obtener en el polígono del PERI.

Con los contratos suficientes, COURBASA propone al Ayuntamiento las bases y estatutos del PERI, que éste acepta, pese a que no se hace mediante el sistema habitual, Normalmente, los propietarios no dejan de serlo en ningún momento, ya que primero son propietarios de sus fincas de origen y posteriormente de las fincas resultantes. No es el caso del PERI, donde las aportaciones a la Junta de Compensación fueron traslativas de la propiedad, que quedó en manos de COURBASA. La Junta de Compensación se constituye en Marzo de 1995.

Esta característica será determinante para todo el desarrollo posterior y la real sustracción de los terrenos y su desprotección en el Registro de la Propiedad. Los propietarios pactaron en escritura pública la cesión de sus participaciones a cambio de la vivienda futura. Al no poderse realizar una división horizontal previa al levantamiento de las nuevas viviendas, este pacto no accede al Registro, aunque las copias de las escrituras se envían al Ayuntamiento y constan en el expediente. COURBASA logra reunir, con su gestión en el tiempo, hasta el 96,85% de las participaciones.

Por cierto, en este pacto con COURBASA el Ayuntamiento obtiene una cesión superior de terrenos a los que la Ley del Suelo establecía. Es curioso que a pesar de que pensaba que el PERI no era viable, le quita más terrenos de los que la ley exige, lo cual compromete su propia viabilidad al restarle edificabilidad.

2.-GESTIÓN DE COURBASA.

COURBASA construye los bloques que se ceden al Ayuntamiento para realojos y el bloque 12, sin finalizar y con una pérdida de edificabilidad superior al 10%, y el aparcamiento en un 75%.

COURBASA obtiene en el año 2.000 un préstamo promotor por 39 millones de euros con el B. Popular Hipotecario, con garantía hipotecaria sobre todos los terrenos del PERI distintos de los que deben entregarse al Ayuntamiento.

3.- APARICIÓN DE BERNARDO MARTÍN MORENO.

D, Bernardo Martín Moreno, un promotor sevillano, compra en 2.002 las acciones de COURBASA, pasando a controlar la Junta de Compensación. Las actuaciones que realiza el nuevo propietario de las participaciones de la Junta de Compensación han demostrado que estaban dirigidas a obtener tesorería por medio del PERI, y dedicarla a otros negocios ajenos al PERI, o simplemente a su enriquecimiento.

Cuando Bernardo Martín Moreno comienza a actuar, tiene el 96,85% de las participaciones de la Junta de Compensación y los terrenos del PERI son propiedad de ésta. A partir de este momento realiza algunas operaciones societarias: cambia el nombre de COURBASA por el de Quantia Inversiones y aporta (el 7-2-2003) a Somersen (posteriormente denominada Somersen Inmobiliaria y después Promociones y Obras Tiziano) los derechos en la Junta de Compensación mediante el sistema, fiscalmente favorable, de aportación de rama de actividad.

Quantia asume, y así se lo comunica a los afectados, la totalidad de los compromisos adquiridos por COURBASA. Los propietarios entienden que se cambia de "gestor", no que se altera la naturaleza del compromiso adquirido. Cuentan con que Quantia asuma la gestión de la Junta de Compensación con las características propias de ésta y no como si de una entidad mercantil se tratase, en cuyo caso habría sido necesario tomar precauciones y garantías complementarias, al no estar presente el Ayuntamiento.

4.- PRÉSTAMOS DEL BANCO PASTOR

Para perpetrar la apropiación de los terrenos sin entregar a cambio las viviendas y aparcamientos a los afectados del PERI, Bernardo Martín Moreno necesita  un colaborador: y ahí interviene el Banco Pastor.

Somersen adquiere a lo largo del 2.003 el resto de los derechos de la Junta de Compensación, condición necesaria para una posterior operación de transmisión de los terrenos. El 16 de Junio de 2003 se transmiten, de forma insólita, los terrenos de la Junta de Compensación a Somersen, de forma que se sustituyen los derechos en la Junta de Compensación por la titularidad de la propiedad de los terrenos. En esta operación actúan en nombre de la Junta de Compensación un colaborador habitual de Bernardo Martín Moreno, previamente nombrado a tal efecto, y el propio Bernardo Martín por parte de Somersen.

Los nombramientos de cargos en la Junta de Compensación, que sirvieron para esta actuación, se realizaron en una asamblea en Sevilla, a la que no fue convocado el Ayuntamiento de Madrid (como establecen los estatutos). La asamblea se realizó sin convocatoria previa y dándole el carácter de universal pese a que no acudieran el 100% de los afectados del PERI. Los propietarios excluidos no tienen más remedio que suponer que  fue nula y probablemente falsa en su celebración.

Los préstamos del Banco Pastor se conceden con garantía de los bloques 2, 7, 8, 11 y 12 y 12B(Aparcamiento) del PERI y se escrituran el 23 de julio de 2.003 por un total de 77 millones de euros. No cabe asomo de duda, dada su cuantía y características que, cuando se produce la transmisión de los terrenos a Somersen, la operación ya estaba en estudio en el Banco Pastor y que fue una exigencia de éste. La transmisión tenía por objeto desvincular los terrenos de la Junta de Compensación y facilitar la apariencia de tercero hipotecario de buena fe del Banco Pastor. Basta ver el corto espacio de tiempo entre ambas actuaciones, aunque el Banco Pastor sostiene que la operación se presentó el 11 de Julio y se aprobó el 22 de Julio, cosa aún más increíble dada la cuantía y complejidad de la operación.

Además estos préstamos tienen otras características que los hacen peculiares:

1-  Se conceden para dedicar una parte significativa de su cuantía a cancelar otros préstamos en situación irregular en otro banco, el Banco Popular Hipotecario, doblando el importe y con garantía de las mismas fincas, salvo el aparcamiento. Esto es insólito en la práctica bancaria.

2-  Las personas que intervinieron en el préstamo en representación del Banco Pastor son las mismas que lo hicieron con anterioridad en el Banco Popular, y que habían cambiado de entidad. Concretamente, el Consejero Delegado del Banco Pastor, Fulgencio García Cuellar ocupaba el mismo puesto en el Popular; también otros ejecutivos como José María Vicente. Se van, o los invitan a irse, del Popular al Pastor y se llevan al cliente y el "marrón" al Pastor. En poco más de un año salen también del Pastor, parece que las operaciones extrañas empiezan a tener efectos en la morosidad.

3-  Se conceden, para cumplir con las obligaciones del PERI, con el brevísimo plazo de amortización de dos años, lo cual los convertía ya de origen en incobrables.

4-  No se controla que la disposición de dinero de estos préstamos se destinen a la construcción del PERI, ya que las disposiciones son libres, salvo en el bloque 12, en que se vinculan a la terminación de este bloque, que ya estaba casi finalizado a la fecha del préstamo. Además, ¿para qué se conceden préstamos con disposiciones no vinculadas a obras de construcción si las parcelas se habían puesto anteriormente a nombre de Somersen en el Registro? Eso no es un préstamo al suelo, del que ya eran propietarios -aunque irregularmente- ni un préstamo promotor. Es un préstamo sin finalidad conocida, siendo la finalidad del préstamo lo primero que pregunta un banco cuando se solicita.

5-  Una parte significativa del préstamo del Banco Pastor, 9.000.000 € se transfiere a empresas del grupo de Bernardo Martín Moreno como pago de comisiones por supuestos servicios, según consta en el informe de la Administración Concursal.

6- Todo parece indicar que el Banco Pastor conocía la existencia de las obligaciones que sobre el suelo y la edificabilidad tenía la sociedad hipotecante, anteriores a su préstamo hipotecario y que ya eran exigibles por incumplimiento. Prueba de ello es que en el periodo de estudio de la operación los terrenos aún estaban en el Registro de la Propiedad a nombre de la Junta de Compensación y que en la propia tasación así se recoge.

Parece, por tanto, una operación diseñada para que finalice en la adjudicación de las fincas a favor del Pastor, sin la obligación que supone el cumplimiento de la entrega de viviendas a los propietarios iniciales. A los propietarios esta operación les parece un proceso emprendido por el Banco Pastor para cobrar quizás deudas anteriores u otros fines desconocidos.

5.- ACTUACIONES DE BERNARDO MARTÍN MORENO

Salvo la terminación del bloque 12, no se realiza ninguna obra en el PERI desde su entrada en 2.002. Lo que sí hace es intentar la venta de dos parcelas del PERI: la del bloque 7 se llega consumar y la del bloque 2 queda en compromiso. También enajena aproximadamente una tercera parte de los pisos en el bloque 12, el único construido. Por todo ello parece que la intención de cumplir con el PERI y atender a los compromisos con los propietarios iniciales ha sido nula.

Consecuentemente con estas actuaciones, Promociones y Obras TIZIANO (antigua  SOMERSEN) a pesar de la entrada de financiación, suspende pagos y entra en Proceso Concursal, con un plan de viabilidad voluntario inaceptable para los Propietarios.

Antes y después de entrar en situación concursal D. Bernardo Martín Moreno ha realizado una serie de movimientos como intercalar sociedades, traspasos de activos entre sus sociedades, donaciones a entidades a él vinculadas, cambios constantes de nombre y domicilio de sus empresas, etc, que a los propietarios les parecen en realidad un auténtico alzamiento de bienes. La misma presentación del concurso no deja de ser una maniobra para ganar tiempo, desaparecer y eludir la entrega de las viviendas comprometidas.

Situación actual: el Banco Pastor, que se ha negado a cualquier entrevista con los afectados, prevaliéndose de su posición como titular de los préstamos hipotecarios, ha iniciado la ejecución de las fincas del PERI. Lógicamente se está intentando evitar, por los afectados, que estas fincas se subasten o que se anulen las subastas realizadas y que se incorporen a la masa del concurso, además de otras actuaciones civiles y penales. A pesar de los esfuerzos de los propietarios se ha producido la adjudicación en subasta al Banco Pastor de los bloques 2,8 ,11 y parte del 12.

6.- ACTUACIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Los afectados presumen que el Ayuntamiento, ajeno y desinformado de todo este proceso, no ha ejercido la tutela correspondiente a la ejecución del PERI. Se puede resumir en dejación de funciones:

  • - Ha contemplado sin intervenir las actuaciones de Courbasa y Bernardo Martín Moreno, que han ocasionado un retraso increíble en el PERI, que a 14 años de su aprobación continúa empantanado.
  • - No ha reaccionado cuando o no se le convocaba o no se le invitaba a las reuniones de la Junta de Compensación, siendo obligatoria su asistencia a ellas.
  • - Cuando advierte, por la reclamación de uno de los afectados, que no recibe las cuentas anuales de la Junta de Compensación, contesta que se las reclame a ésta pero no se le ocurre exigir a dicha Junta que envíe una copia al Ayuntamiento, ni preguntar cómo pudieron aprobarse sin su presencia. Ignora las auditorias correspondientes a cada ejercicio y lo que de ellas debería deducirse.
  • - En el expediente no consta reclamación alguna a la Junta, ni a Somersen por ninguno de los incumplimientos del PERI. Solo reacciona abriendo un procedimiento de incumplimiento a instancias de los afectados ante la situación planteada y procedimientos legales emprendidos.
  • - Sigue sin hacer nada Incluso desde que, forzado por el concurso de acreedores, inicia en Julio de 2.006, el expediente de incumplimiento. En Mayo comunica en una reunión con la Asociación de afectados que va a proceder a valorar el PERI, sin que hasta la fecha se haya hecho ni siquiera eso.

7.- RIESGO A EVITAR

Si se consuma la adjudicación de fincas al Banco Pastor, se producirá la paradójica situación de que los propietarios de las fincas serán el Banco Pastor o aquellos a los que ceda su posición, y la Junta de Compensación además de estar regida por una empresa en situación concursal, carecerá de los terrenos y por tanto los medios para llevar adelante el PERI, es decir urbanizar y construir.

Es decir si todo se desarrolla según la estrategia del Banco Pastor:

1- Los propietarios aportaron sus propiedades.

2- Bernardo Martín Moreno obtuvo el dinero mediante el préstamo del Banco Pastor que dedicó a otras actividades.

3- El Banco Pastor, como todo indica que era su intención desde el comienzo, se adjudica las fincas que luego puede transmitir.

4- El Banco Pastor o aquellos a quienes transmita las fincas, intentarán pactar con el Ayuntamiento la conclusión del PERI, probablemente sin coste para el Ayuntamiento.

5- Los propietarios se quedan sin nada. Los propietarios nuevos del PERI serán ajenos al mismo

Se daría la paradoja de que en lugar de un sistema de planeamiento mediante expropiación, se transformase en una expropiación por empresas privadas sin indemnización.

8- ACTUACIONES JUDICIALES

Los afectados conocen la magnitud del problema cuando el Banco Pastor empieza las ejecuciones de hipotecas y como consecuencia Bernardo Martín Moreno decide presentar en Julio de 2.006 concurso de acreedores de Promociones y Obras Tiziano, que es como ahora se llama Somersen. Constituyen una asociación de afectados para dar la vuelta a ésta situación.

  • - El concurso se asigna al juzgado mercantil nº 7 de Madrid. Hasta ahora se ha elaborado la lista de acreedores, con los diferentes incidentes que esto comporta y está pendiente de que se proponga un convenio, que dada la situación es muy difícil que salga adelante ya que el Banco Pastor, titular de las hipotecas, se ha negado de forma reiterada
  • -

Las ejecuciones de hipoteca a instancia del Banco Pastor se ven en los juzgados 31 y 32 de Madrid. En estos juzgados se ha producido una situación verdaderamente curiosa. La Ley Concursal al ser un procedimiento universal, es decir sobre todos los bienes del deudor, atribuye al juez que conoce del concurso la facultad de decidir si los litigios sobre bienes del deudor que estén en otros juzgados deben ser traídos al concurso. El juez del concurso decidió en cumplimiento de sus facultades que se suspendieran los procedimientos hipotecarios en los juzgados citados y los reclamó. Los jueces hicieron caso omiso. Tuvo el juez del concurso que plantear un conflicto de jurisdicción ante la Audiencia de Madrid, que falló a su favor. A pesar de esto y con un empecinamiento cuanto menos curioso continuaron con las ejecuciones y los consecuentes lanzamientos de los afectados de sus casas, lo que ha producido daños irreparables y ha puesto a algunos de los afectados literalmente en la calle.

Todos los procedimientos y recursos que los abogados de los afectados y la propia Administración concursal han planteado a estos dos juzgados se han desestimado y encima con condena en costas, y  en algunos casos con resoluciones en ambos juzgados que son copia literal entre ambos sin ni siquiera disimulo. Este comportamiento ha ocasionado una situación de indefensión en la que un juzgado que no es competente para conocer el asunto puede ignorar una resolución del juzgado competente, además de una resolución de un Tribunal superior; sin que ni el juzgado competente, ni la Audiencia Provincial, ni la Administración Concursal, ni los afectados, tengan posibilidad de recurso.

Los afectados plantearon en consecuencia un recurso de amparo al Tribunal Constitucional en el que además del fondo del asunto se pedía como medida cautelar la suspensión de los lanzamientos previstos para el pasado día 21 de Noviembre. El Tribunal Constitucional ha admitido a trámite el recurso, lo que es un hecho verdaderamente inusual, y  estimado las medidas cautelares, ordenando la suspensión de los lanzamientos.

Mientras tanto el Banco Pastor está intentando inscribir a su nombre en el Registro de la Propiedad las fincas que ya se adjudicó en los juzgados 31 y 32, que los afectados consideran incompetentes, y así poder venderlas libremente. Por otra parte,  en el juzgado mercantil avanza el procedimiento concursal, al que se pretenden traer esos mismos inmuebles. La batalla judicial continúa.

CUANTO MAS LEO MAS ASCO ME DA . QUE RULE.....

ASALTO A MANO ARMADA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

sin título

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